Главная / Разрешения и участники
Право и разрешения
Разрешения на стройку во Франции: коротко и по делу
Какой документ нужен для ваших работ, сколько ждать ответа мэрии, кто участвует в стройке и кто из участников обязателен. Без юридических простыней.
Это общая информация, а не юридическая консультация. Правила проверены по официальным источникам (ноябрь 2026), но окончательный ответ для конкретного участка дают PLU коммуны и мэрия. Для вашего объекта мы проверяем всё вместе с архитектором.
1. Виды разрешений
Документ выдаёт мэрия коммуны. Какой нужен, зависит от площади, вида работ и зоны PLU.
| Документ | Когда нужен | Срок рассмотрения |
|---|---|---|
| Certificat d’urbanisme (CU) справка о правилах застройки участка | по желанию, перед покупкой или проектом:
| 1 месяц (информационная), 2 месяца (операционная) |
| Déclaration préalable (DP) декларация работ |
| По закону 1 месяц, в охраняемой зоне 2. На практике от 2 месяцев: мэрия почти всегда запрашивает документы |
| Permis de construire (PC) разрешение на строительство |
| По закону 2 месяца на дом, 3 на другие здания; с ABF на месяц дольше. На практике от 3 месяцев |
| Permis d’aménager (PA) разрешение на обустройство территории |
| 3 месяца |
| Permis de démolir (PD) разрешение на снос |
| 2 месяца; в охраняемой зоне дольше |
| Ничего не нужно | Ремонт внутри без изменения фасада, несущих стен и назначения; постройка до 5 м²; бассейн до 10 м². В копроприете может понадобиться согласие собрания собственников. | — |
2. После подачи и получения
| Этап | Что важно |
|---|---|
| Реальные сроки | Зависят от практики конкретной коммуны и загрузки её отдела урбанизма. Срок подготовки досье зависит от сложности и объёма проекта |
| Неполное досье | Мэрия запрашивает документы в течение месяца, срок идёт заново с момента, когда досье полное |
| Молчание мэрии | Обычно означает согласие. В охраняемых зонах в некоторых случаях означает отказ |
| Обжалование соседями и третьими лицами | 2 месяца с первого дня, когда на участке вывешено панно с разрешением |
| Действие разрешения | 3 года, можно продлить дважды на год. Теряет силу, если работы не начались за 3 года или прервались больше чем на год |
| Начало и конец работ (PC) | До начала — уведомление об открытии стройки (DOC), по окончании — декларация о завершении и соответствии работ (DAACT) |
3. Кто участвует в стройке
Договоры с участниками заключает заказчик (по-французски maître d’ouvrage). Цены у всех договорные: закон их не устанавливает, а объём работы зависит от объекта.
| Участник | Когда нужен | Кто заключает договор |
|---|---|---|
| Архитектор | обязателен для PC, если площадь после работ больше 150 м² | Заказчик, письменным договором. Гонорар договорной |
| Геотехник: исследование грунта | обязателен по закону для нового частного дома в зоне среднего или сильного риска набухания глин: исследование G2 до начала фундаментов. При продаже такого участка продавец прикладывает исследование G1. В остальных случаях рекомендуется: склоны, подпорные стены, надстройка | Заказчик; при продаже участка — продавец |
| Инженер-конструктор (BET structure) | по факту работ: закон не называет его отдельно, но расчёт нужен для любых работ с несущими стенами, перекрытиями и фундаментом | Заказчик или архитектор в рамках своей миссии |
| Геометр | по факту работ: границы участка, топосъёмка для проекта, раздел участка | Заказчик |
| Страховка dommages-ouvrage | обязательна, если работы затрагивают конструкцию: новый дом, пристройка, надстройка, несущие стены, крыша. не нужна для отделки и текущего ремонта. Частное лицо, которое строит жильё для себя или семьи, закон за её отсутствие не наказывает | Заказчик, у страховщика |
| Бюро технического контроля | желательно обязательно: заведения для публики, здания выше 28 м, подземная часть глубже 15 м, подведение фундаментов или подпорка соседних зданий глубже 5 м | Заказчик |
| Координация безопасности | У частного лица, которое строит для себя или семьи, координацию по закону ведут проектировщик (при PC) и тот, кто реально руководит стройкой | Отдельный договор не нужен. При генподряде координацию на стройке ведём мы |
| Генподрядчик | по выбору заказчика: один договор и одна ответственность вместо 10–15 отдельных подрядчиков | Заказчик, по смете (devis) |
4. Особенности Лазурного берега
- PLU коммуны — главный документ: высота, отступы, процент застройки, озеленение. В каждой коммуне свой.
- Охраняемые зоны и ABF. Рядом с памятниками и в исторических центрах проект согласует архитектор Bâtiments de France: дольше и строже к материалам и фасадам.
- Закон о побережье (Loi Littoral) ограничивает строительство у моря.
- Планы рисков (PPR): лесные пожары, оползни, наводнения. Могут требовать особых решений по фундаментам, материалам и подъездам.
- Копроприете. В квартирах и резиденциях работы по фасаду, окнам и общим частям согласует собрание собственников.
5. Гарантии после сдачи
| Гарантия | Срок | Что покрывает |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 год | Все дефекты, отмеченные при приёмке или в течение года |
| Biennale | 2 года | Оборудование, которое можно снять без разрушения: двери, сантехника, техника |
| Décennale | 10 лет | Дефекты, угрожающие прочности или делающие дом непригодным |
Источники
- Service-Public: когда нужен архитектор (F20568, проверено 07.09.2026)
- Service-Public: разрешение на строительство (F1986, проверено 13.02.2026)
- Code du travail, L4532-7: координация безопасности у частных лиц
- Code de l’urbanisme, R421-1 — R421-29: какие работы требуют PC, DP или ничего
- Code des assurances, L242-1: страхование dommages-ouvrage
- Justice.fr: страховка dommages-ouvrage, кто обязан и исключения для частных лиц
- Code de la construction, L132-4 и L132-5: исследование грунта в зонах глин (закон ELAN)
- Министерство экологии: технический контроль по заказу заказчика (CCH L111-23 — L111-26)
- Service-Public: декларация работ DP (F17578, проверено 22.10.2026)
- Мэрия Ниццы: разрешение на снос
- Мэрия Ниццы: разрешение на обустройство
- CCH R125-17: когда технический контроль обязателен (DRIEAT)
- INC: договор с архитектором, гонорары свободные, договор письменный